（4）界定普通住房与非普通住房问题上，国办发（2005）26号文件规定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级土地住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

（5）个人将通过受赠（仅指捐赠给三代以内直系亲属以及无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人）、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

2、非住宅

自然人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

二、个人所得税

1、住宅：国税发（2006）108号文件：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

（1）转让收入。即房屋实际成交价格。当实际成交价格明显偏低且无正当理由时，税务机关有权依法核定。

（2）房屋原值。

A、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费

B、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。

C、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金。

D、已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）缴纳的所得收益及相关税费。

E、城镇拆迁安置住房：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费。

（3）合理费用。合理费用是指转让房屋缴纳的城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金以及其他合理费用（住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等）。对于个人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

A、已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

B、商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

个人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨房等）的，不得再重复扣除装修费用。

在扣减上述房屋原值及合理费用时，需凭原购房合同、发票等有效凭证并经税务机关审核后予以扣减。如个人不能完整、准确提供上述证明，税务机关可依据被转让住房所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，按住房转让收入1%——3%的比例内核定征收个人所得税。

财税（2010）94号文件规定，自2010年10月1日起，对出售自有住房在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

2、非住宅

国税发（2007）33号文件，个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退换保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。

个人转让非住宅类房产取得转让所得计征个人所得税时，可比照上述规定确认转让收入与房屋原值及合理费用后计算缴纳个人所得税。

三、土地增值税

1、住宅

依据（2008）137号文件规定，对个人销售住房一律免征土地增值税。

2、非住宅

个人出售非住宅需要缴纳土地增值税。依据财税（2006）21号、国税函（2010）220号文件，转让旧房的，按房屋及建筑物的评估价格、发生的评估费用、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经当地税务机关确认。

对于个人购入房地产再转让的，其子啊购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包含了此因素，在计征土地增值税时，不再作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

无法取得评估价格，但能够提供购房发票时，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。其中，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

四、契税

1、住房

财税（2016）23号文件，个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。注意事项：